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INVESTIR DANS L’IMMOBILIER

Publié le 25 septembre 2022
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Tout savoir pour faire les bons choix dans la région lyonnaise

 Dans un contexte économique incertain et compte tenu de l’évolution du cadre législatif, les investisseurs doivent faire des choix qui s’avèrent bien complexes ! SCI, SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés, foncières immobilières…, investissement locatif meublé ou vide…, investir dans l’immobilier ne s’improvise pas et les choix de placement et de régime fiscal doivent  être étudiés au cas par cas et adaptés à chaque situation personnelle. Que l’on veuille mettre un capital à l’abri, augmenter son patrimoine, transmettre ou obtenir des rendements lucratifs, dans tous les cas être bien conseillé et accompagné est indispensable en faisant preuve de bon sens et de prudence.


Lyon reste  une valeur sûre

Investir dans la pierre est une valeur sûre, et sur ce point les professionnels sont unanimes. Dans une conjoncture économique bousculée et incertaine pour les placements boursiers, investir dans un bien immobilier locatif est un choix judicieux, notamment à Lyon et sa métropole  qui possèdent de véritables atouts avec un dynamisme économique, une situation géographique privilégiée, la présence de grandes entreprises et l’implantation de nombreux sièges et l’importance de son pôle universitaire.

Avec ses 9 arrondissements aux identités très diverses et le développement de ses communes limitrophes, Lyon offre une multitude de possibilités, reste à choisir scrupuleusement l’emplacement du bien à acquérir. Si privilégier les secteurs prisés, les quartiers étudiants bien desservis pas les transports en commun, est une évidence, d’autres critères peuvent avoir aussi toute leur importance : qualité de vie, sécurité, commerces, voies cyclables…  « Je conseille à mes clients de toujours étudier avec soin le quartier, l’immeuble, de ne pas hésiter à venir aux différentes heures de la journée pour écarter toute nuisance. Il faut également faire fi de certains a priori : un appartement en centre ville mais dans un environnement mal fréquenté peut-être plus difficile à louer qu’un appartement bien placé à Vénissieux. La seconde règle est de toujours acheter au prix du marché pour bénéficier de l’effet de levier d’un investissement locatif » souligne Cécile Colombat de la Régie des Célestins. « Si investir dans les quartiers les plus recherchés à des prix plus élevés est un choix sécurisé mais moins rentable, certains investisseurs sont plus joueurs et investissent dans des secteurs plus éloignés (Oullins, Ecully, Vénissieux…) et dans des immeubles des années 70 à rénover, par exemple. » Un avis partagé par Erwan Baer, courtier immobilier : « de nombreux investisseurs se tournent vers des communes comme Tassin la-Demi-Lune, Bron ou encore Sainte Foy-lès-Lyon, facilement accessibles depuis les pôles universitaires. »

Le plafonnement des loyers, une nouvelle donne

Une tendance, notamment amplifiée par le plafonnement des loyers qui touche  Lyon et Villeurbanne depuis le 1er novembre 2021. Un nouveau cadre législatif qui tend à inciter les investisseurs à se tourner vers des villes et secteurs non concernés et où les prix au mètre carré sont également moins élevés.

Dans les secteurs en forte tension immobilière où le marché fait face à un fort déséquilibre entre l’offre et la demande locative, la Métropole de Lyon applique l’encadrement des loyers qui détermine un plafond à ne pas dépasser. Un loyer de référence est fixé : les propriétaires ne peuvent pas dépasser ce loyer majoré de 20 %. Cela concerne uniquement les locations effectives depuis le 1er novembre 2021, les renouvellements de bail et les changements de locataires.  Quatre zones ont été dessinées avec, pour chacune, des loyers de référence (hors charges). Ces loyers dépendent du nombre de pièces (T1, T2, T3…), de l’année de construction, et si le bien est loué vide ou meublé.

Les atouts séduction de la  location meublée

Une des raisons pour laquelle Les propriétaires bailleurs se tournent de plus en plus vers le dispositif Loueur Meublé Non professionnel (LMNP)  qui présente de plusieurs avantages dont celui de pouvoir échapper au plafonnement des loyers et d’appliquer un tarif plus élevé que pour un appartement classique ! « Investir en LMNP à Lyon permet surtout de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse. Ensuite, sur le régime fiscal, contrairement à une location vide, les revenus locatifs ne seront pas déclarés dans la catégorie des revenus fonciers mais dans la catégorie des BIC. A ce titre l’investisseur pourra bénéficier d’un amortissement comptable de l’appartement et des meubles, permettant de limiter fortement l’impôt sur le loyer » précise Erwan Baer. 

Une forme juridique à définir

Reste à choisir le régime fiscal, si la SCI est par défaut transparente et soumise à l’impôt sur le revenu (IR) elle  présente un véritable intérêt dans le cadre d’une transmission avec une exonération de la plus-value.  Dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société sont déductibles, et elle a également l’avantage de permettre le pilotage du revenu imposable car les associés ne sont imposés que sur les dividendes distribués. A cela s’ajoutent également des avantages en matière de financement bancaire comme le note Erwan Baer : « les conditions de prêt bancaire sont de plus en plus drastiques, notamment avec un taux d’usure à ne pas dépasser. Dans le cadre de la SCI soumise à l’IS, ce taux n’existe pas et les conditions financières du prêt sont plus souples. »  « Par contre la SCI à l’IS ne permet pas de bénéficier d’exonération sur la plus value » précise Cécile Colombat. Cette dernière évoque également la possibilité pour les investisseurs de créer une foncière immobilière,  une société commerciale dont l’objet est la constitution, la gestion et l’exploitation d’un portefeuille immobilier. « Cela concerne davantage les marchands de biens qui multiplient les transactions,  sont propriétaires de plusieurs biens immobiliers, visant à être loués ou exploités. » « Depuis quelques années la SARL de famille est également une solution bien prisée » ajoute Erwan Baer.
La SARL de famille est une société à responsabilité limitée formée par les membres d’une même famille (lien de sang ou alliance). Cette forme de société peut exercer les mêmes activités qu’une SARL classique. « L’avantage, elle donne la possibilité d’opter au choix pour l’IS ou l’IR, et de pouvoir le modifier une fois, d’avoir peu de charges sociales sur les bénéfices et dividendes et de pouvoir impacter le déficit sur l’IR. »

Vous voilà prêts à vous lancer ?  Une chose est sûre, il n’y a aucune solution toute faite et votre situation financière, la destination de votre investissement  sont personnelles et méritent d’être étudiées avec soin par des professionnels bienveillants et aguerris pour définir une solution unique, la vôtre.

By Sophie GUIVARC’H – Crédit photos : ©Kavalenkava Vohla – Pexels