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Marché de la résidence secondaire, Le bonheur est ailleurs ?

Publié le 16 mai 2017
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Après des années de forte baisse, le marché de la résidence secondaire reprend des couleurs. Oui la maison de vacances ou le pied à terre à la campagne fait toujours rêver ! Et pourtant ! Jugé quelque peu « has been » par les jeunes générations adeptes des vols low cost et des locations Airbnb, pénalisé par le poids de la fiscalité et les frais engendrés par son entretien, ce type d’acquisition n’avait plus le vent en poupe depuis quelques années.

Ce marché de plaisir plutôt que de raison était déserté. Aujourd’hui les acquéreurs sont de nouveau présents, attirés par une chute notable des prix, notamment dans certaines régions et des taux d’intérêt attractifs. « Depuis 1 an on assiste à une forte augmentation de la demande avec des offres intéressantes qui affichent un excellent rapport qualité/prix » note Richard Tzipine, directeur Général BARNES. Mais attention on assiste à un marché à deux vitesses avec des régions qui séduisent par leur accessibilité, leur climat, leur environnement, « comme Bordeaux et toute la côte Atlantique (avec en tête Biarritz et le Bassin d’Arcachon) qui séduisent maintenant davantage que la Côte d’Azur » précise Valérie Barrière et d’autres régions plus enclavées, moins « tendance » dont les biens situés ont moins la côte. Les amoureux des vieilles pierres peuvent alors bénéficier, il est vrai, de belles opportunités pour se mettre au vert ! Trouver une bonne affaire est donc possible mais reste à évaluer les frais engendrés pour que le rêve ne se transforme pas en cauchemar financier. La priorité, c’est donc de bien évaluer le prix des travaux d’entretien et de rénovation.

Un bien destiné à la location ?

Pour rentabiliser son achat et couvrir ces frais de nombreux propriétaires font le choix de louer leurs biens ponctuellement. Et s’ils profitent de ce lieu de villégiature, celui-ci peut aussi être une source de revenus. En témoigne le succès phénoménal du site de location saisonnière Airbnb ! Mais si louer sa résidence secondaire est une pratique très répandue dans certaines régions comme la Drôme, la Côte d’Azur et les stations de montagne, c’est moins le cas dans le Beaujolais par exemple, « où le marché est encore peu locatif » précise Sébastien Jacquemont de Vinéa Transaction. « La moitié des acquéreurs de résidences secondaires dans le Beaujolais sont originaires de la région, viennent régulièrement, accueillent leurs familles, notamment grâce à l’accès TGV, ils ont un pied en terre en ville et viennent se mettre au vert, tel un retour aux sources. Ils ne sont pas dans une démarche d’investissement à but locatif. »

Le marché de la résidence secondaire et la fiscalité Selon le Code de la construction et de l’habitation, « est considéré comme résidence principale un logement occupé au moins huit mois par an» (article R318- 7). La résidence secondaire est alors un logement qu’une personne habite moins de huit mois par an, soit occasionnellement pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Comme pour une résidence principale, une résidence secondaire est soumise à différentes taxes dont la taxe foncière et la taxe d’habitation. Toutes les résidences secondaires sont soumises à la taxe d’habitation qui est calculée selon la valeur locative du logement. Les mairies de villes en zones dites tendues,( c’est-à-dire dans une trentaine de grandes agglomérations en France où il est difficile de trouver un logement) peuvent, depuis 2015, décider de mettre en place une majoration de 20 % pour les propriétaires de résidence secondaire. Et depuis le début de l’année, dans le cadre du projet de budget 2017 ils peuvent, s’ils le souhaitent, alourdir la taxe d’habitation de 5 à 60 % sur ces propriétés ! En revanche, son propriétaire n’est pas contraint de verser la redevance audiovisuelle, qui ne doit être payée que dans le cas de la résidence principale.

Imposition sur la plus-value

La fiscalité à la revente d’une résidence secondaire est beaucoup plus lourde que pour une résidence principale Une politique fiscale qui pèse lourdement sur ce marché et ne plaide pas en sa faveur depuis 2012. En effet, jusqu’en 2011, la cession d’une résidence secondaire était exonérée d’impôt sur les plus-values immobilières, si le logement avait été habité pendant au moins 15 ans. Depuis la loi de finance 2012, la plus-value réalisée sur la revente d’une résidence secondaire est imposée au taux forfaitaire de 19 % après abattement. Seulement au delà de 22 ans de détention le propriétaire est exonéré d’imposition sur la plus-value. A cela s’ajoute le montant des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.), soit 15,5 % dont l’exonération intervient au bout de 30 ans ! « Le marché de la résidence secondaire reste donc très fragile et la fiscalité décourage souvent les étrangers et les investisseurs » conclue Valérie Barrière. Alors les français sont ils tentés par l’achat d’une résidence secondaire dans d’autres pays comme la Grèce ou encore le Portugal à la fiscalité très avantageuse pour les investisseurs ? « Il est vrai que depuis quelques années des pays appliquent une politique fiscale attractive et des destinations plus exotiques séduisent les français (Maroc, Ile Maurice…). Mais la France reste magique avec une diversité de paysages, et des endroits magnifiques que les étrangers nous envient ! » conclut Richard Tzipine, directeur Général BARNES. Alors en attendant les résultats des élections, le marché s’il reste suspendu aux politiques qui seront mises en place, demeure plein de promesses. A suivre !